Cosa dice la legge. Il testo unico dell’imposta di registro ammette che le agevolazioni “prima casa” spettano anche per l’ acquisto (contestuale o meno rispetto all’acquisto del “bene principale”) delle pertinenze dell’abitazione; la norma in questione poi precisa che <<sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato>>.
L’esclusività dell’elenco. L’uso dell’espressione <<sono ricomprese tra le pertinenze … >> evidenzia con chiarezza che il legislatore, elencando le unità immobiliari delle categorie C/2, C/6 e C/7, ha voluto operare una precisazione (e cioè affermare che una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell’agevolazione). Non certo il legislatore ha dunque inteso compilare una elencazione esclusiva (come invece ritiene qualche ufficio periferico dell’ amministrazione finanziaria).
Cosicché, il concetto di pertinenza agevolabile non deve essere limitato alle unità immobiliari appartenenti alle citate categorie catastali: queste sono dunque un possibile esempio di pertinenza, non sono le uniche pertinenze possibili.
L’individuazione della pertinenzialità. Il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata “a servizio od ornamento” (articolo 817 del codice civile) del “bene principale”: il rapporto di pertinenzialità può intercorrere tra due mobili (l’autoradio e l’autovettura), tra un mobile e un immobile (l’antenna televisiva e la casa) e tra due immobili (il garage e l’abitazione).
La destinazione di un bene a servizio od ornamento di un altro bene dipende a sua volta da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro).
Ora, se è scontato che è pertinenza sia l’autorimessa nel seminterrato dell’edificio ove è ubicato l’appartamento sia quella ubicata nei pressi del fabbricato abitativo, meno scontato è il carattere pertinenziale dell’autorimessa situata non nella immediata prossimità dell’edificio. La circolare 38/E non aiuta, in quanto genericamente enuncia che non si ha pertinenzialità quando <<il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”>>.
Ora, è nozione comune a tutti che, specie nei centri storici, si accetta “benevolmente” di parcheggiare l’auto in un box ad una certa distanza dalla casa o dall’ufficio, e quindi di considerare quale pertinenza l’autorimessa non nelle immediate vicinanze. Qualche ufficio periferico dell’Agenzia delle Entrate si mostra tuttavia su questa materia un po’ troppo rigido e non al passo coi tempi: lodevole quindi la prassi di quegli uffici che invece, in modo informale, si riferiscono al territorio comunale come ambito oltre il quale la pertinenzialità non è riconoscibile. Si tratta di una tesi bensì imperfetta, ma che, basandosi su dati oggettivi, è sempre meglio di nessun orientamento o di una opinabile valutazione caso per caso.
L’area di pertinenza. Nel caso delle abitazioni unifamiliari e delle villette a schiera (o anche degli appartamenti condominiali situati al piano terreno o al piano rialzato) oggetto di acquisto è anche l’area di pertinenza dell’abitazione.
Normalmente, quest’area è “graffata” al fabbricato: ciò significa che in Catasto vi è un unico mappale, il cui numero individua sia l’area di sedime della costruzione che l’area scoperta. La “graffatura” consiste in una specie di “s” (in gergo tecnico: “cediglia”) i cui “uncini” agganciano il disegno del fabbricato al terreno di pertinenza; e serve appunto a dare rappresentazione grafica al rapporto pertinenziale tra area e edificio.
La graffatura è quindi solo una conseguenza del rapporto pertinenziale (è la sua manifestazione cartografica), non ne è invece un presupposto, come afferma la circolare 38/E. Pertanto, se si tratta di un’area che ha le caratteristiche della pertinenza di un fabbricato abitativo (per il ricorrere dei presupposti oggettivo e soggettivo di cui all’articolo 817 del codice civile) il suo valore deve intendersi inglobato nel valore dell’ appartamento e il tutto va tassato con l’aliquota agevolata; e ciò indipendentemente dal fatto che si tratti di un’area “rimasta” al Catasto Terreni (e quindi ancora formalmente dotata di rendita) oppure passata al Catasto Fabbricati e classificata come area urbana priva di rendita.
Pertinenze immobiliari: tutto quello che c’è da sapere
Quando si parla di mettere in vendita una casa, non è soltanto l’unità abitativa a essere oggetto di interesse economico da parte del proprietario presente e quello futuro. Ci sono altre parti che rientrano nella vendita, ossia dei beni che appartengono indirettamente all’immobile, anche se considerato distinti da esso.
Quali sono questi beni? Possono essere i garage, le cantine, il capanno degli attrezzi, la piscina in giardino e altro. Stiamo parlando, nel caso specifico, di pertinenze della casa, che sono considerati beni accessori all’abitazione.
Anche se a volte sottovalutati, questi accessori hanno invece un’importanza fondamentale in quanto facenti parte dell’immobile nel suo complesso, aumentandone il valore e la vivibilità.
Questo perché, spesso, è necessario il pagamento di tasse che gravano sulle pertinenze, a cui dedicare periodicamente anche lavori di manutenzione. Per questo motivo, quando bisogna stimare il valore dell’immobile, le pertinenze hanno il loro peso, soprattutto se la loro funzione migliora la qualità della vita del nucleo familiare.
In questo articolo verrà affrontata nei dettagli la questione pertinenze, partendo dalla loro definizione specifica fino ad arrivare al loro funzionamento e alla loro classificazione . Poi c’è anche la questione giuridica, ossia cosa dice la legge in merito alla vendita dell’immobile e delle relative pertinenze.
Pertinenza immobile: cos’è?
Secondo quanto enunciato dal Codice Civile, le pertinenze sono le cose che sono destinate al servizio o all’ornamento di un’altra cosa in modo durevole. La destinazione della pertinenza viene effettuata dal proprietario stesso dell’immobile oppure da chi possiede un diritto reale sulla medesima.
Pur conservando la loro natura individuale e la loro destinazione specifica, le pertinenze sono cose che restano comunque assoggettate in modo attuale, definito e duraturo, al servizio o all’ornamento che offrono a un’altra cosa, con la finalità di aumentare la sua utilizzazione e il suo decoro.
Un bene che entra nella specifica definizione di pertinenza non deve necessariamente essere collegato o posizionato in prossimità al bene al quale presta servizio, ma può anche essere locato molto lontano. L’importante è che, nonostante il legame che intercorre tra le due cose non è di prossimità, lo sia dal punto di vista funzionale ed economico.
Il vincolo della pertinenza immobile
Entrando nel merito immobiliare, la definizione di pertinenza viene perfezionata con il concetto di vincolo pertinenziale. Questa definizione è applicabile anche in altri contesti.
Affinché un immobile venga considerato di pertinenza di un altro immobile, tra i due beni deve intercorrere quello che viene chiamato vincolo pertinenziale. Tale vincolo si manifesta in presenza dei seguenti requisiti:
- Elemento soggettivo: in questo caso, la destinazione viene costituita basandosi sull’effettiva volontà del soggetto avente diritto di creare un vincolo di natura strumentale e funzionale tra i due beni.
- Elemento oggettivo: in questo caso si parla della destinazione di un bene, che viene considerata accessoria, per abbellire o servire un altro bene, che viene definito cosa principale. Quindi, per destinazione si intende l’attribuzione della cosa accessoria a beneficio della cosa principale in modo durevole e non occasionale.
Riassumendo i concetti espressi sopra, il vincolo pertinenziale non è altro che il rapporto che intercorre tra una cosa accessoria e una principale deciso dal titolare, dove la prima diventa funzionale alla seconda.
Pare così palese che tale pertinenza abbia un carattere accessorio rispetto al bene principale a cui è connesso, il cui legame viene rafforzato dalla relazione di complementarietà che intercorre tra i due.
Per dare alle pertinenze una loro collocazione ben precisa nell’ambito immobiliare, sono state create delle categorie, le cui principali sono:
- Categoria catastale C/2: rientrano in questa categoria le soffitte, le cantine, i solai, i locali di deposito e i magazzini.
- Categoria catastale C/6: fanno parte di questa categoria i posti auto, le autorimesse senza fini di lucro, le scuderie, le stalle e le rimesse in generale.
- Categoria catastale C/7: in questa categoria rientrano le tettoie, sia che siano chiuse o aperte.
Queste pertinenze possono essere soggette al pagamento di tasse. Per saperlo, è opportuno consultare la regolamentazione che disciplina il bene in questione. Inoltre, può essere stabilito anche in base al fatto che tali pertinenza sia vincolate alla prima o alla seconda casa.
Ovviamente, nella categoria a cui appartengono le pertinenze non sono soltanto presenti quelle soggette al pagamento delle tasse, ma anche diversi elementi accessori appartenenti a una proprietà, come il giardino, la cassetta della posta, la staccionata o il muro di cinta che separa la proprietà da un’altra o qualsiasi piccola costruzione che è stata realizzata per aumentare la qualità della vita del nucleo familiare che occupa l’unità abitativa. Nel caso specifico, questi elementi possono essere il capanno degli attrezzi, i porticati o il gazebo.
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Immobile e pertinenze: possono essere venduti insieme?
Nel momento in cui il proprietario di una casa decide di metterla in vendita, nella maggior parte dei casi le pertinenze che gli appartengono vengono vendute insieme all’immobile.
Secondo quanto enunciato dall’articolo 818 del Codice Civile, tutti gli atti e i rapporti giuridici aventi per oggetto la cosa principale, considerano anche le relative pertinenze, a meno che non venga disposto diversamente dal soggetto interessato. Nel caso in cui tale disposizione non sussista, viene giuridicamente presunto che il vincolo pertinenziale sia sempre in essere.
In altre parole, le pertinenze appartenenti a un immobile possono essere vendute in modo separato, a patto che venga espressamente previsto nell’accordo tra le parti.
In caso contrario, la legge stabilisce che i beni accessori devono forzatamente essere venduti insieme all’immobile a cui appartengono.
Giusto per capire meglio questo concetto, una casa può essere messa in vendita insieme al box, con il prezzo dell’immobile che considera anche il valore di questo bene accessorio, oppure il proprietario può decidere di tenersi il box e metterlo in vendita separatamente, che non deve essere per forza la medesima persona che intende acquistare l’immobile.
Le pertinenze di una casa: che cosa sono
Iniziamo subito con una definizione che spiega il significato del termine pertinenza immobile. Grazie al codice civile è facile capire che cosa sono questi elementi di un immobile. L’articolo 817 del Codice Civile definisce pertinenza di un’unità immobiliare residenziale o non residenziale le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Il carattere di durevolezza della pertinenza immobile evidenza come la sua destinazione deve ornare in maniera non occasionale un bene principale. Allo stesso tempo il termine “potere”, sul secondo comma legato alla destinazione della cosa, indica che, a titolo di esempio, un proprietario di casa con garage può valutare di vendere il suo immobile insieme alla pertinenza, oppure decidere di separare i due beni.
Conoscere il significato del termine pertinenza immobile è importante sia quando si deve acquistare casa sia se si vuole mettere in vendita il proprio appartamento. Il proprietario dell’immobile, infatti, deve sapere se la sua unità immobiliare è dotata di pertinenze. Le pertinenze di un edificio possono essere:
- i garage e/o i box auto sia coperti sia scoperti
- i magazzini piccoli
- le cantine
- le soffitte
Le pertinenze di un immobile dal punto di vista fiscale
Dal punto di vista fiscale le pertinenze di un immobile sono disciplinate dall’articolo 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011, il quale alla fine del comma stabilisce che
per pertinenze immobile o dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini), C/6 (autorimesse) e C/7(tettoie), nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate.
Pertinenze casa meglio essere informati
Prima di acquistare o vendere casa informatevi sempre su come è costituita la vostra unità immobiliare dal punto di vista catastale.
Conoscere i documenti dell’immobile vi aiuterà ad avere chiara la situazione e a valutare con più consapevolezza quali decisioni prendere sulla compravendita immobiliare.
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