Disdetta contratto di locazione per vendita immobile

Cos’è la risoluzione

Si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale. In caso di chiusura anticipata occorre versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa, pari a 67 euro. Il pagamento può essere effettuato sia tramite i servizi telematici dell’Agenzia sia con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro non è dovuta ma è comunque necessario comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

Cos'è la cessione

Si parla di cessione se il locatore (colui che dà in affitto l’immobile) o il conduttore (colui che lo prende in affitto) viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto. Se l’accordo tra le parti non prevede il pagamento di un corrispettivo, occorre versare l’imposta di registro in misura fissa (67 euro). In caso contrario, l’imposta di registro è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67 euro). Il pagamento va fatto entro 30 giorni tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con il modello F24 Elementi identificativi. In quest’ultimo caso è inoltre necessario comunicare la cessione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto.

Cos'è la proroga

Si parla di proroga se la durata del contratto viene prolungata per un periodo ulteriore. La proroga va sempre comunicata all’Agenzia. Inoltre, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, è necessario versare l’imposta di registro tramite i servizi telematici dell’Agenzia o con il modello “F24 Elementi identificativi”. Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito dell’imposta di registro dovuta. Se si effettua il pagamento con il modello F24, invece, la proroga va comunicata all’ufficio in cui è stato registrato il contratto mediante presentazione del modello RLI, nello stesso termine di 30 giorni. Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto degli eventuali adeguamenti del canone di locazione (anche, per esempio, dell’adeguamento ISTAT). Se ad essere prorogato è un contratto con cedolare secca, è necessario confermare l’opzione per la tassazione sostitutiva.

Che cos’è la rinegoziazione

Si parla di rinegoziazione del canone se le parti del contratto decidono di comune accordo di modificare il canone di locazione o di affitto. L’accordo di modifica del canone, sia in caso di diminuzione che in caso di aumento del canone, può essere comunicato all’Agenzia delle Entrate direttamente utilizzando, se si è in possesso del codice Pin, i servizi telematici dell’Agenzia.

La legge 481/1998 permette al proprietario dell’immobile concesso in locazione di provvedere alla disdetta del contratto prima della scadenza. Ma ci devono essere delle ragioni ben precise. Vediamo quali e in che modo è possibile.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza, ma per farlo deve soddisfare alcuni obblighi. Il locatore deve comunicare all’inquilino la sua intenzione di dare disdetta, quindi di non rinnovare il contratto per il secondo quadriennio, inviandogli una comunicazione tramite raccomandata A.R. con un preavviso di almeno sei mesi. Il locatore, poi, deve indicare nella disdetta il motivo, tra quelli fissati dalla legge, per il quale si procede alla disdetta. Questo, dunque, è il modo con il quale il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza. Ma quali sono le ragioni?

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando vuole adibire l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé o per il coniuge, genitori, i figli o parenti entro il secondo grado.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando il proprietario, che sia una persona giuridica o una società o un ente pubblico o un ente con fini pubblici, sociali, di mutualità, assistenziali, culturali o di culto, vuole destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a queste finalità offrendo all’inquilino un altro immobile idoneo e di cui abbia la piena disponibilità.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando l’inquilino ha la piena disponibilità di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando l’immobile si trova in uno stabile che deve essere integralmente ristrutturato o demolito o del tutto trasformato per realizzare nuove costruzioni, oppure, se si tratta di immobile all’ultimo piano, quando il proprietario vuole eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando l’inquilino non occupa con continuità l’immobile senza giustificato motivo, se al suo posto non è legalmente subentrato nel contratto nessuno.

Il locatore può dare disdetta del contratto di locazione prima della scadenza quando il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; in questo caso all’inquilino è comunque riconosciuto il diritto di prelazione.

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