Cosa posso portare via dalla casa venduta all asta

Testo massima

Il provvedimento di nomina/sostituzione del custode costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile: il custode, infatti, a norma dell’art. 560 ultimo comma cpc, previa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, può esercitare le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità.

Si pone in tal caso il problema dei beni mobili del debitore o di un terzo presenti nell’immobile e non sottoposti a pignoramento, che devono essere asportati e depositati in altro luogo, in quanto l’ordine di liberazione prevede che l’immobile venga rilasciato libero da persone e cose.

È, infatti, da tener presente che il pignoramento immobiliare non comprende i beni mobili che costituiscono arredamento ossia che sono destinati al servizio degli immobili stessi ex art. 556 cpc, purchè non ne siano fisicamente uniti  e non  ne facciano parte. 

Nella prassi dei vari Tribunali sono state delineate due diverse ipotesi.

Qualora all’interno dell’immobile vengano rinvenute cose prive di qualsivoglia valore economico o in pessimo stato è possibile presumere che le stesse siano state abbandonate dal debitore esecutato, cd. res derelictae, suscettibili di occupazione ex art.923 cc. In questo caso, il custode può disporne l’asporto e  lo smaltimento secondo le norme di legge.

Qualora, invece, all’interno dell’immobile si rinvenga il debitore ovvero il titolare delle cose presenti, il custode deve formulare l’invito ad asportare i beni mobili entro un determinato termine e, in caso di mancato rispetto del termine, alla rimozione e allo smaltimento secondo le norme di legge ovvero alla liquidazione delle stesse. In difetto di immediato asporto ai sensi dell’art. 609 cpc l’ufficiale giudiziario dispone la custodia dei beni mobili non riscossi, incaricando lo stesso custode ovvero l’istituto Vendite Giudiziarie, nominato all’uopo custode, al ritiro e al trasporto presso la sua sede o in altro luogo idoneo al ricovero.

Si attiva,in tal caso, la procedura ex art. 1211 cc a seguito della quale è possibile addivenire alla liberazione dell’immobile dei beni mobili tramite la vendita di quest’ultimi secondo le norme stabilite per la vendita del pegno ex artt. 2796 e 2797 cc ed, in caso di mancata vendita dei beni mobili in custodia, facendo applicazione dell’art. 20 comma 3 del DM 109/1997 secondo il quale “le cose invendute e non ritirate dal debitore sono a cura dell’istituto distrutte o donate ad enti di beneficenza ed assistenza previa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione”.

Le spese sono poste a carico della procedura e sono liquidate dal Giudice insieme agli altri compensi del professionista delegato.

FOCUS 

il pignoramento immobiliare comprende beni mobili ai quali può riconoscersi natura pertinenziale per il carattere di subordinazione funzionale con l’immobile stesso, nonché quei beni mobili che, sebbene suscettibili di autonoma valutazione economica, sono fisicamente uniti all’immobile e fanno parte di esso (cd. accensioni in senso tecnico ad es. impianto di riscaldamento). 

La giurisprudenza ha ritenuto che, stante l’autonomia funzionale dei singoli beni organizzati, per iniziare l’esecuzione forzata sui beni mobili che compongono l’immobile è necessario eseguire separati pignoramenti per gli immobili e per i mobili.

Testo del provvedimento

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Autore, Titolo, in Ex Parte Creditoris - www.expartecreditoris.it - ISSN: 2385-1376, anno

Numero Protocolo Interno : 211/2015

Tags : 26.04.2015Avv. Maria Luigia Ienco, asta, beni, beni mobili, casa, Case, contenuti, custode, il Mattino, inadempienza, invita, Legalmente, presenza, rimozione

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Cosa succede se una casa all'asta non viene venduta?

Qualcuno ti ha detto che in pratica non c’è da preoccuparsi? Che passeranno diversi anni prima che la casa all'asta venga venduta ed è anche possibile che non venga mai aggiudicata?

O addirittura che i tuoi debiti saranno cancellati?

Attenzione: sono tutti luoghi comuni, dicerie non reali. Sono errori che potrebbero costarti caro. 

Se la tua casa è stata messa all’asta, ma nessuno si è fatto avanti per acquistarla leggi questo articolo, perché vedremo:

• dopo quanti tentativi di vendita d’asta la tua casa può essere considerata invenduta
• cosa succede ai debiti se la casa all'asta resta invenduta
• quali sono i pericoli per il debitore se la casa all'asta non viene venduta
• che cosa può fare il debitore per evitare i pericoli dalla mancata vendita della casa all'asta. 

Indice

• 1 Quali rischi corre il debitore se la casa all'asta non viene venduta 
• 2 Cosa succede ad un immobile non venduto all’asta?
• 3 Cosa succede ai debiti se la casa all'asta resta invenduta?
• 4 SOLUZIONE DEBITO AUS Italia: estingui i tuoi debiti e riprendi mano la tua vita.

Quali rischi corre il debitore se la casa all'asta non viene venduta 

Se la casa viene venduta all’asta, è perché il proprietario ha dei debiti verso una persona, che può pagare solo con il ricavato della vendita della casa (che è stata sottoposta precedentemente a pignoramento casa). 

Infatti, può succedere che dopo diversi tentativi di vendita all'asta e un abbassamento (anche notevole) del prezzo, nessuno sia interessato ad acquistarla.

In questo caso l'immobile viene riconsegnato al proprietario-debitore.

Per cui, il debitore-proprietario potrebbe pensare che, se la casa non viene venduta all'asta, è positivo.

Ma non è così.

Anzi, le condizioni del debitore potrebbero peggiorare per due ragioni.

Prima di tutto, perché i suoi debiti non si cancelleranno automaticamente nonostante la mancanza di persone disposte a comprare l'immobile all'asta.

In più, il creditore può comunque decidere di tentare nuovamente la vendita all’asta dell’immobile per ottenere la somma di denaro che gli è dovuta.

Ma cerchiamo di capire meglio come funziona la vendita dell'immobile all'asta che non viene subito aggiudicato, cioè venduto. 

Cosa succede ad un immobile non venduto all’asta?

Una volta organizzata l'asta, se questa va deserta (ovvero, se non si è presentato alcun acquirente) il Giudice può decidere di effettuare un secondo tentativo d'asta.

In questo caso il Giudice può diminuire il prezzo base fino al 25% di quello originario per ogni tentativo.

Se anche il secondo tentativo non va a buon fine, il Giudice potrebbe decidere di organizzare una terza asta e ridurre il prezzo. 

Con queste riduzioni di prezzo (e quindi di svalutazione del valore dell'immobile) il debitore potrebbe rischiare di vendere l’immobile ad una somma molto inferiore rispetto a quella necessaria per cancellare i debiti.

Ma il prezzo potrebbe scendere ancora, e di molto. 

Infatti, al quarto tentativo d'asta, il prezzo potrebbe essere addirittura ridotto fino alla metà.

Tuttavia, il Giudice, valutando il caso concreto, potrebbe decidere di chiudere anticipatamente l’asta quando si ha una di queste situazioni:

• il prezzo dell’immobile è stato eccessivamente abbassato rispetto al prezzo di mercato
• quando vi sono scarse possibilità di vendita
• con la somma ricavabile dalla vendita all’asta risulta impossibile soddisfare i creditori
• i costi per la continuazione della procedura sono troppo elevati.

Quindi, cosa succede con i debiti? Vediamolo subito. 

Cosa succede ai debiti se la casa all'asta resta invenduta?

Molto spesso accade che la casa non venga venduta all’asta e quindi ritorni nelle mani del proprietario-debitore. In questo modo il debitore non è riuscito ad estinguere i propri debiti grazie alla somma ricavata dalla vendita della casa.

Anzi, i creditori potrebbero comunque decidere di avviare un nuovo pignoramento immobiliare per tentare nuovamente la vendita della casa all’asta.

Le brutte notizie per il debitore non sono finite.

Non solo dovrà sostenere nuovamente il peso morale della vendita all’asta, ma con il passare del tempo le spese giudiziarie aumenteranno così come gli interessi di mora sulla somma dovuta.

Quindi, ecco spiegato perché la casa rimasta invenduta dopo diversi tentativi di vendita all’asta non rappresenta in alcun modo un vantaggio per il debitore. 

Anzi, il debitore rischia anche il pignoramento dello stipendio o della pensione e di altri beni (se vuoi saperne di più sul Pignoramento, leggi il nostro articolo Pignoramento illegittimo o eccessivo: posso chiedere il risarcimento danni?).

Ma in concreto cosa può fare il debitore per estinguere i suoi debiti e non rischiare che la sua casa venga venduta a un prezzo notevolmente inferiore al prezzo di mercato?

O peggio ancora che resti invenduta o che venga venduta all'asta a un prezzo che non gli garantisce l'azzeramento dei debiti, rischiando ulteriori pignoramenti?

C'è una soluzione?

Certo. La soluzione è il Saldo e stralcio che noi di AUS Italia, specializzati nella Risoluzione e Gestione di debiti immobiliari, proponiamo nella nostra SOLUZIONE DEBITO.

Continua a leggere per scoprire di più sul Saldo e stralcio e sulla nostra SOLUZIONE DEBITO. 

SOLUZIONE DEBITO AUS Italia: estingui i tuoi debiti e riprendi mano la tua vita.

Vediamo subito che cos'è il Saldo e stralcio.

Il Saldo e stralcio è una procedura di risoluzione dei debiti immobiliari.

In pratica, al debitore si dà la possibilità di estinguere i suoi debiti pagando una somma inferiore rispetto alla somma originaria che deve pagare.

Per farlo è necessario trovare un compratore per l'immobile sottoposto al pignoramento.

In questo modo, l'immobile non finisce all'asta e il debitore non rischia:

• che l'immobile resti invenduto e quindi che debba continuare a pagare i debiti
• che venga venduto a un prezzo così basso da non permettergli di estinguere i debiti.

In entrambi i casi, se la casa finisce all'asta, il debitore rischia ulteriori pignoramenti (stipendio, pensione, altri immobili).

Inoltre, se la casa è stata venduta, ma a un prezzo che non permette al debitore di pagare completamente i debiti, non solo ha perso la casa, ma dovrà continuare a pagare i debiti, forse per tutta la vita:

una situazione che non gli permette di riprendere in mano la propria vita e poter ritornare a progettare il proprio futuro.

Con il Saldo e Stralcio si evita tutto ciò.

Ma come funziona il Saldo e stralcio?

Come ti abbiamo detto, con il Saldo e stralcio:

• si trova un compratore per l'immobile pignorato e così si evita l'asta
• si propone ai creditori una somma inferiore rispetto a quella che il debitore gli deve.

Ma perché il creditore dovrebbe accettare una somma inferiore?

Perché, in questo modo, è sicuro di ricevere una somma di denaro in tempi certi, stabiliti al momento della firma del Saldo e stralcio.

Quali sono i benefici per il debitore del Saldo e stralcio?

• Azzera completamente i debiti
• Evita che la sua casa venga venduta a un prezzo basso. 

Inoltre, se la procedura di Saldo e stralcio va a buon fine, potrebbe succedere che, dalla vendita della casa, il debitore ottenga una somma di denaro dalla differenza tra il valore della casa e il valore dei debiti estinti.

Una somma che gli può permettere di riprendere il mano la propria vita.

Insomma, con il Saldo e Stralcio il debitore ha l'occasione concreta di azzerare i suoi debiti e di tornare a progettare il proprio futuro.

Come ti abbiamo detto, noi di AUS Italia siamo specializzati nella Risoluzione del debito: con la nostra SOLUZIONE DEBITO offriamo al debitore l'opportunità di azzerare i debiti grazie al Saldo e stralcio.

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